21 septembre 2016

JOURNÉE DE BÉNÉVOLAT : HABITAT POUR L’HUMANITÉ

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Saviez-vous queLe mercredi 7 septembre, une équipe de neuf employés du bureau de FCT Montréal ainsi qu’un invité ont eu la chance d’effectuer leur journée annuelle de bénévolat auprès de l’organisme Habitat pour l’Humanité pour une première fois.  Ils ont formé deux équipes de cinq personnes.  Ils ont eu comme principale tâche d’installer du plancher de bois franc au sous-sol et au 1er étage. En plus d’être une expérience des plus enrichissante, ils ont eu le bonheur de rencontrer le futur propriétaire et de donner au suivant.

Merci à la Fondation de bienfaisance FCT de d’offrir de telles possibilités!

 


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12 avril 2016

L’assurance titres commerciale : Comment épargner du temps et de l’argent

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Saviez-vous queUn investisseur, comme tout autre consommateur, désire la rapidité d’exécution et l’économie d’argent. L’assurance titres commerciale permet de combler ces deux besoins.

Comme compagnie d’assurances, FCT est en mesure de prendre des risques, qu’ils soient liés aux titres de la propriété ou à des éléments hors titres. Ainsi, FCT n’exige pas que le juriste procède à une recherche complète sur les titres, ne requiert pas de certificat de localisation, ni de vérification d’avis de non-conformité ou du respect du zonage.

FCT assure également des problèmes connus au moment de la transaction ce qui permet de clôturer une vente ou d’avancer les fonds avant que les problèmes ne soient corrigés par le juriste. Il est à noter que chez FCT, nous n’empêchons pas la correction du titre après l’émission de la police.

À titre d’exemple, lorsque je pratiquais au sein d’un cabinet j’ai procédé à la vente d’un terrain sur lequel un édifice commercial devait être construit. Le titre du terrain était affecté plusieurs problèmes. Toutes les parties à la transaction étaient d’accord pour conclure la vente et procéder au financement conditionnellement à l’obtention d’assurances titres. L’immeuble a été construit et le propriétaire de l’édifice a donc pu percevoir des loyers plus rapidement que s’il avait attendu la correction des vices de titres.

En tant que partenaire, FCT est là pour vous aider à simplifier vos transactions.

Vous avez des questions sur les avantages offerts par les couvertures d’assurance titres commerciale? N’hésitez pas à communiquez avec moi au 514-744-8963, il me fera un plaisir de vous répondre.

FCT : VOTRE partenaire d’affaires!

28 janvier 2016

Retour sur la couverture intérimaire

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Saviez-vous quePermettez-moi de revenir sur la couverture intérimaire, parfois appelée « couverture GAP », qui est incluse dans nos polices d’assurance titres commerciale. Après la publication de mon billet à ce sujet, le 19 janvier 2015, j’ai reçu plusieurs appels de juristes et de banquiers qui avaient des questions relatives à cette importante couverture. Étant donné l’intérêt grandissant pour cette protection, j’ai décidé de vous en dresser un portrait un peu plus détaillé.

 

Avec la couverture intérimaire, FCT protège les assurés contre les pertes qu’ils pourraient subir advenant la publication d’un document portant atteinte au titre assuré et ce, entre la date de signature du titre et la date de sa publication.  Cette protection permet donc de procéder au déboursement des fonds détenus en fidéicommis sans avoir à attendre la publication du titre. Cela permet d’économiser temps et argent.

À cet égard, voici certaines questions qui m’ont été posées :

  • Un avocat, qui devait procéder à la vente d’un immeuble de plus de cent millions de dollars, voulait savoir si sa cliente acquéresse était protégée s’il déboursait les sommes au vendeur avant la publication de la vente. Je lui ai expliqué que si, par exemple, le vendeur avait frauduleusement vendu l’immeuble à un autre acquéreur, nous défendrions le titre de notre assuré. Dans l’éventualité où il serait impossible de rétablir le titre de notre assuré, nous indemniserions l’assuré pour sa perte réelle subie jusqu’à concurrence du montant d’assurance.
  • Un banquier a communiqué avec moi puisque son client emprunteur voulait obtenir l’argent de son prêt le jour même de la signature de l’hypothèque. J’ai rassuré le banquier en lui confirmant que le prêteur hypothécaire est protégé dans l’éventualité où l’emprunteur aurait, frauduleusement, hypothéqué son immeuble en faveur d’un autre prêteur ou même vendu la propriété donnée en garantie. Advenant que FCT ne puisse rétablir l’opposabilité de l’hypothèque, nous indemniserions le prêteur pour les pertes qu’il aura réellement subies et ce, jusqu’à concurrence du montant d’assurance.
  • Un individu m’a téléphoné puisqu’il s’apprêtait à acheter un immeuble et le vendeur lui exigeait que les sommes lui soient remises immédiatement après la signature de l’acte de vente. Le futur acquéreur et son banquier craignaient qu’une saisie puisse être publiée avant l’acte de vente. J’ai lui ai confirmé que notre couverture intérimaire les protège contre une telle éventualité. Je lui ai précisé que, le cas échéant, FCT aurait défendu le titre de propriété de l’assuré afin de rendre inopposable la saisie et dans le cas contraire, FCT indemniserait l’assuré de sa perte subie jusqu’à concurrence du montant d’assurance.

Vous avez des questions sur les avantages offerts par la couverture intérimaire? Communiquez avec Pierre Béland au 514-744-8963, il se fera un plaisir d’y répondre.

 

9 septembre 2015

La non-conformité des logements

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Saviez-vous queVous vous portez acquéreur d’un immeuble multifamilial qui déroge aux règlements municipaux quant au nombre de logement permis. Une telle situation pourrait entrainer des dizaines de milliers de dollars en frais de correction sans compter la perte de valeur de votre propriété que pourrait occasionner la suppression d’un ou plusieurs logements. Si vous êtes protégé par une assurance titres, votre assureur assumera les coûts nécessaires afin de rendre votre propriété conforme à la réglementation municipale de zonage et vous indemnisera de la perte de valeur de votre propriété.

Afin de vous illustrer l’étendue de la couverture offerte à cet égard, voici les grandes lignes d’une réclamation que nous avons eue récemment:

Notre assuré avait acheté un triplex en 2007. Une police d’assurance titres avait été émise puisque le nombre de logements ne respectait pas la réglementation municipale de zonage. Cette dernière ne permettait que les propriétés unifamiliales et les duplex. En février 2015, l’assuré a reçu un avis de la Ville lui ordonnant de démolir un logement de son immeuble afin de respecter le règlement en vigueur. Selon la Ville, il n’y avait aucune possibilité de conserver le logement. FCT a accepté la réclamation et a requis de l’assuré des soumissions afin d’évaluer le coût des travaux. Après analyse des soumissions fournies, FCT a accepté d’indemniser l’assuré pour un montant de 40 000,00 $ représentant le coût des travaux requis et assurés pour procéder à la démolition du logement. FCT a également indemnisé l’assuré pour la perte de valeur réelle de l’immeuble occasionnée par la suppression du logement. Conformément au rapport d’un évaluateur agréé et mandaté par FCT, un montant supplémentaire de 40 000,00 $ a été remis à l’assuré pour un total de 80 000,00 $. Le dossier a été fermé en juin dernier, soit moins de 6 mois suivant la présentation de la réclamation.

Vous désirez en savoir davantage? N’hésitez pas à communiquer avec nos souscripteurs!

24 août 2015

Nouvelles mesures en vigueur visant l’utilisation de foyers.

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Saviez-vous queForce nous est de constater que l’été tire déjà à sa fin et qu’il nous faudra bientôt  se résigner à se préparer à faire face à nouveau aux rigueurs de l’hiver. À cet égard, nous vous avions déjà fait état, dans un billet précédent publié sur notre blogue, du fait que la ville de Montréal  envisageait d’adopter de nouvelles mesures règlementaires. Ces dernières visent à limiter ou, dans certains cas, à interdire l’utilisation de foyers ou de poêles alimentés au bois, au charbon ou en granules. Cette mesure qui à première vue peut paraître draconienne s’explique selon les autorités municipales par le fait que ce type de combustion est responsable pour 39 % des émissions de particules fines polluantes dans l’atmosphère se rapprochant du 45 % de celles-ci attribuables aux différents moyens de transport. La version finale de ce règlement a été adoptée la semaine dernière et s’applique aux 19 arrondissements de l’Île de Montréal.

Chaque propriétaire devra obligatoirement produire, s’il y a lieu, avant le 22 décembre prochain, une déclaration d’appareils et de foyers utilisant un combustible solide. Il est à noter que la déclaration se doit par ailleurs d’être produite lors du remplacement ou de l’enlèvement de tels appareils.

À compter du 1er octobre 2018, l’utilisation d’appareils est limitée à ceux ayant un taux d’émission égal ou inférieur à 2.5g/h de particules fines dans l’atmosphère. Il faut aussi surveiller si un avertissement de smog est en vigueur auquel cas il est interdit d’utiliser tout appareil ou foyer visé par le règlement. L’interdiction d’utilisation est toutefois levée si une panne d’électricité de plus de trois heures devait survenir.

Le Service de l’environnement de la Ville de Montréal qui est chargé de la mise en application du règlement se voit octroyer un pouvoir d’inspection de toute propriété immobilière afin de s’assurer de la conformité des installations visées. De plus, des peines variant de 100 $ à 4000 $ peuvent être imposées. Celles-ci tiennent compte du nombre d’infractions commises et du fait qu’il s’agit d’une personne physique ou morale qui est trouvée coupable.

S’assurer de la conformité du foyer ou du poêle que vous utilisez comme source de chauffage ou tout simplement pour créer chez -soi une atmosphère agréable s’ajoute donc à la liste de choses à faire avant la saison hivernale.


 

Sources : 1) Règlement concernant les appareils et les foyers permettant l’utilisation d’un combustible solide adopté par le Ville de Montréal le 17 août 2015. 2) Site Web de la Ville de Montréal sur lequel vous pouvez trouver toute l’information pertinente en rapport avec la mise en application de ce nouveau règlement.

7 juillet 2015

La copropriété divise

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Saviez-vous que

 

Une police d’assurance titres peut vous éviter bien des soucis suite à l’achat de votre condo.

En effet, l’avenant « copropriété divise », qui se trouve dans chacune des polices émises pour des immeubles de ce type, comprend plusieurs couvertures qui se révèlent fort utiles en cas d’imprévus.

 

Imaginez qu’après votre achat vous recevez :

  • une facture d’arrérages de charges communes impayées par les propriétaires antérieurs;
  • un avis de la municipalité qui mentionne que votre condo n’est pas conforme aux règlements de zonage;
  • une opinion juridique qui vous indique que la copropriété n’a pas été légalement établie et que cela affecte votre titre de propriété;
  • un avis dénonçant une violation à la déclaration de copropriété ou une structure érigée par un propriétaire antérieur sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

Toutes ces situations, couvertes aux termes de l’avenant et pour lesquelles nous recevons de plus en plus de réclamations, entrainent avec elles leurs lots d’anxiété et de pertes financières importantes.

Vous désirez en savoir davantage? N’hésitez pas à communiquer avec nos souscripteurs!

19 mai 2015

L’entrée en vigueur de la loi 122

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Saviez-vous queLe 18 mars dernier le chapitre Bâtiment du Code de sécurité (CBCS) de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) est entré en vigueur. Le CBCS vise, entre autres, à rendre obligatoire l’inspection des façades de bâtiment en hauteur ainsi que les stationnements étagés. Ces inspections doivent être complètes et faites de façon régulière et cela dans le but d’éviter des accidents mortels. Suite à l’inspection, des travaux d’urgence ou permanents devront être effectués, s’il y a lieu, afin de rendre les structures sécuritaires pour les occupants et les gens se trouvant à proximité. Les travaux urgents doivent être effectués si des éléments peuvent se détacher ou s’effondrer de façon imminente pouvant ainsi causer des blessures aux personnes. Si les travaux ne sont pas urgents, alors des recommandations avec échéanciers devront être émises par l’ingénieur ou l’architecte qui est en charge de l’inspection.

Si vous êtes le propriétaire, le copropriétaire ou le gestionnaire d’un bâtiment commercial ou résidentiel de cinq étages et plus hors sol ou d’un stationnement étagé souterrain ou aérien, vous avez l’obligation de le faire inspecter à tous les cinq ans. Pour l’inspection des façades, la première inspection doit avoir lieu au plus tard dix ans après la construction. Pour l’inspection des stationnements étagés, la première inspection doit avoir lieu entre 12 et 18 mois après la construction. Suite aux inspections, un registre doit être maintenu sur les lieux en tout temps. Il permettra de procéder aux vérifications nécessaires pour se conformer aux exigences de la RBQ.

Si vous désirez en savoir davantage, vous pouvez vous référer au site Internet de la RBQ.

27 avril 2015

FCT a offert aux notaires un nouveau séminaire sur l’assurance titres résidentielle

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Saviez-vous queLe 7 avril dernier, nous présentions devant plusieurs notaires, à l’Hôtel le Crystal de Montréal, notre nouveau séminaire intitulé « L’assurance titres, une option gagnante pour toutes vos transactions! ».

Cet évènement nous a permis de présenter l’assurance titres sous un nouvel angle.

L’assurance titres est habituellement utilisée en présence de problèmes connus, comme des irrégularités mentionnées dans un certificat de localisation (marge de recul non conforme au zonage, empiètement, etc.) ou un problème découvert dans la chaîne de titres. Toutefois, plusieurs  de nos réclamations proviennent de problèmes inconnus du notaire et des clients lors de la transaction. La meilleure pratique notariale ne permet pas toujours de prévenir toutes les situations fâcheuses pouvant survenir à tout moment après la signature de la transaction.

C’est pour ces raisons que notre séminaire a été conçu afin d’exposer ces diverses situations potentiellement problématiques :

–           La fraude immobilière par usurpation d’identité;

–           Les logements dont la dérogation est impossible à déceler lors de la transaction;

–           Le  risque d’hypothèques légales de la construction;

–           Les copropriétés divises non conformes au Code civil du Québec;

–           Les arrérages de charges communes non dévoilées par le syndicat des copropriétaires.

Lors de ce séminaire, nous avons tenté de démontrer que l’assurance titres est une option gagnante pour les notaires et pour leurs clients.

Nous tenons à remercier tous les notaires qui ont assisté à notre nouvelle présentation pour leur participation et leurs commentaires constructifs.

Nous prévoyons offrir ce séminaire encore une fois au cours des prochains mois, alors si le sujet vous intéresse, restez à l’affût!

14 avril 2015

FCT a un nouveau gestionnaire de comptes, Ventes directes

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Djibril ToureFCT est heureuse de vous présenter son nouveau gestionnaire de comptes, Ventes directes, Djibril Touré.

Djibril possède de l’expérience dans le domaine hypothécaire. Il a été directeur du développement hypothécaire pour la Banque Laurentienne de 2011 à 2013 et ensuite courtier hypothécaire pour la Dominion Altitude, agence hypothécaire de Laval jusqu’en 2015. Ces expériences passées ont apporté à Djibril le sens du service à la clientèle et son désir d’aller au-delà des attentes des clients.

En dehors de ses heures de travail, Djibril s’implique, depuis 2012, comme parent bénévole pour le Club de Soccer les Étoiles de l’Est de Laval, à titre d’entraîneur. Il est également bénévole pour l’organisation des évènements tels les journées d’inscription, la préparation de l’équipement, les divers tournois et festivals et, finalement, la fête de fin de saison Laval Québec.

C’est avec grande joie que FCT l’accueille dans son équipe!

8 avril 2015

FCT a une nouvelle gestionnaire, Solutions de prêts résidentiels : Bruna Maragno.

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Bruna Maragno

Bruna Maragno

Bruna fait partie de l’équipe de FCT depuis 4 années à titre de directrice régionale, gestion des affaires. Elle a récemment décidé de travailler depuis les bureaux de FCT plutôt que sur la route. Cette nouvelle manière de fonctionner lui permettra d’aborder le service à la clientèle sous un angle différent. Bruna sera responsable de l’équipe de produit aux Solutions de prêts résidentiels du bureau de Montréal.

Bruna possède plus de vingt ans d’expérience dans le domaine financier. Elle a établi, au fil des ans, un important réseau de relations en gestion et développement des affaires. Avant de se joindre à FCT  en 2011, elle a travaillé à titre de gestionnaire au sein de deux des plus importantes institutions financières du Canada, où elle a acquis les compétences qui lui permettent maintenant de démontrer sa passion de servir les clients et d’aller au-delà de leurs attentes. Bruna avait comme responsabilités la gestion des affaires et du risque et la gestion et le perfectionnement des employés.