14 décembre 2016

Resserrement des règles hypothécaires : protéger le consommateur ou protéger le marché immobilier?

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regle-cornerLe 17 octobre dernier, Ottawa a mis en place de nouvelles mesures relativement au financement hypothécaire.

Ces nouvelles règles s’appliquent notamment aux acheteurs qui doivent obtenir une assurance hypothécaire, par exemple de la SCHL. Une telle assurance est requise lorsque la mise de fonds est inférieure à 20% du prix d’achat de la propriété. Les nouveaux acheteurs devront dorénavant se soumettre à une nouvelle forme de simulation de calcul hypothécaire. De manière générale,  l’admissibilité à l’assurance hypothécaire est maintenant sujette au calcul de ratios entre les coûts reliés à la propriété, l’ensemble des dettes de l’acheteur et les revenus de ce dernier. Dans ces calculs et pour les fins de cette simulation, il faut utiliser le taux d’intérêt correspondant au plus élevé des taux d’intérêts suivants :

  • Le taux prévu par l’acte hypothécaire de l’institution financière de l’acheteur;
  • Le taux affiché par la Banque du Canada pour les prêts hypothécaires ordinaires de 5 ans.

Le taux affiché de la Banque du Canada est généralement plus élevé que le taux prévu à l’acte d’hypothèque de l’acheteur. En conséquences, plusieurs futurs acquéreurs en seront affectés, plus particulièrement les jeunes ménages ou acheteurs d’une première maison. Certains pourraient même être dans l’obligation de reporter leur projet ou de choisir une maison plus abordable.

D’une part, ces nouvelles mesures peuvent limiter l’accès à la propriété ou avoir des conséquences sur les nouvelles mises en chantier. D’autre part, elles signifient aussi pour les futurs investisseurs une protection accrue. La prudence demande de bien évaluer ses moyens financiers avant d’acheter.

Les nouvelles règles hypothécaires représentent probablement une heureuse combinaison entre la protection de notre marché immobilier canadien et celle du patrimoine des acheteurs.


Référence :  Document d’information technique : Règles de l’assurance hypothécaire et propositions relatives à l’impôt sur le revenu (révisé le 14 octobre 2016), site du Gouvernement du Canada, Ministère des Finances Canada

24 novembre 2016

Qu’est-ce que l’assurance titres immobilière ?

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eric-cornerLe présent bulletin vise à vous présenter les grandes lignes d’un produit d’assurance que tout professionnel de l’immobilier se doit, à notre avis, de connaître. L’assurance titres permet notamment d’aider à la clôture de plusieurs transactions immobilières, en plus de protéger un propriétaire d’immeuble ou un créancier hypothécaire contre des risques qu’un juriste (notaire ou avocat) pourrait ne pas déceler dans le cadre de ses vérifications préalables lors d’une transaction immobilière (vente ou financement).

Notre article vise à vous présenter les grandes lignes d’un produit d’assurance que tout professionnel de l’immobilier se doit, à notre avis, de connaître.

L’assurance titres permet notamment d’aider à la clôture de plusieurs transactions immobilières, en plus de protéger un propriétaire d’immeuble ou un créancier hypothécaire, à la suite d’une transaction immobilière.

Il existe deux types de polices d’assurance titres : la police propriétaire (protégeant les propriétaires d’immeubles) et la police créancier hypothécaire (protégeant les créanciers hypothécaires d’un immeuble).

Essentiellement, l’objet de l’assurance titres est de couvrir un risque pouvant porter atteinte au droit de propriété du propriétaire de l’immeuble assuré ou un risque à l’égard de l’hypothèque du créancier hypothécaire, jusqu’à concurrence du montant de la police qui correspond généralement au prix d’achat de la propriété (pour une police propriétaire) ou à la valeur du prêt (pour une police créancier hypothécaire).

En matière résidentielle, l’assurance titres indemnisera l’assuré pour la perte causée notamment par:

  1. La publication après la transaction (vente ou hypothèque) d’avis d’hypothèque légale de la construction contre l’immeuble assuré;
  2. Une fraude immobilière causée par l’usurpation (le vol) d’identité (la protection offerte contre une fraude immobilière par vol d’identité dans certaines polices d’assurance habitation standard est souvent plus limitée que celle qu’offre une police d’assurance titres);
  3. La non-conformité d’un immeuble et ses annexes par rapport à un règlement de zonage municipal qui entraînerait l’obligation de procéder à des travaux visant à démolir ou à modifier des ouvrages existants, incluant l’enlèvement de structures érigées sans permis de construction; et
  4. Tous arrérages de taxes municipales et scolaires, ainsi que les droits de mutation et/ou les arrérages de frais condos dus et impayés par le vendeur.

Les couvertures offertes par l’assurance titres permettent de conférer une protection à l’égard de risques qu’un juriste (avocat ou notaire) pourrait ne pas déceler dans ses recherches et vérifications de titres préalables, sans compter une erreur ou une omission dans le cadre de telles vérifications.

L’assurance titres n’est toutefois pas une assurance contre les vices cachés, ni une assurance garantissant le paiement par le débiteur hypothécaire. Elle ne protège pas non plus contre les risques que l’assuré a permis, créés ou acceptés ni ne couvre les problèmes de nature environnementale ou les vices de construction.

En terminant, précisons que la couverture d’assurance peut varier d’un assureur titres à l’autre et peut différer s’il s’agit d’une assurance titres émise en matière commerciale. Que ce soit notamment pour des hypothèques légales que des sous-entrepreneurs impayés pourraient publier contre l’immeuble après la vente (ou après la conclusion de l’hypothèque), une erreur d’arpentage, ou des règlements municipaux non respectés, l’assurance titres se veut une protection additionnelle venant compléter les vérifications de votre avocat ou de votre notaire dans le cadre d’une transaction immobilière.


Ce bulletin fournit des commentaires généraux sur les développements récents du droit. Il ne constitue pas un avis juridique et aucun geste de nature juridique ne devrait être posé sur la base des renseignements qu’il contient.


Ce billet de blogue est entièrement tiré du site de Me Bryan-Eric Lane, de chez Lane, Avocats et conseillers d’affaires inc.

8 juin 2016

L’assurance titres demandée après la transaction

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Assurance titres et garantie de maison neuveOn entend souvent que l’assurance titres est un produit transactionnel, dans le sens qu’elle est émise lors de la transaction pour assurer soit un prêteur hypothécaire, soit un  propriétaire ou les deux. Même si elle est généralement émise avant la clôture de l’acte, est-ce qu’il est possible d’en obtenir une, après que la transaction est signée et publiée ?

Même si vous êtes propriétaire depuis de nombreuses années, il n’est pas trop tard pour vous assurer puisque l’assurance titres pour un propriétaire actuel peut être demandée et émise en tout temps.

Pour ce faire, vous pouvez communiquer directement avec l’assureur titres où un agent d’assurance pourra vous informer des couvertures et exclusions relatives au produit et prendre les informations nécessaires à l’émission de votre police. Par contre, les assurances titres demandées après une transaction nécessiteront une souscription plus étoffée et probablement une prime un peu plus élevée. De plus, si un litige est présent ou imminent, il sera impossible d’offrir une couverture d’assurance pour le problème en question. Vous avez donc avantage à obtenir la police au moment de votre achat afin de bénéficier des couvertures le plus tôt possible.

Les prêteurs hypothécaire nous font parfois des demandes d’assurance titres bien après la publication d’une hypothèque. Encore une fois, l’assureur titres sera plus prudent au niveau de la souscription de ces dossiers. Une preuve de versements à jour pourrait, par exemple, être exigée afin de s’assurer que les emprunteurs n’ont pas de retard au niveau du  paiement de l’hypothèque, puisque c’est à ce moment que le risque de réclamation est plus élevé pour l’assureur.

Vous avez oublié de demander une assurance titres lors de la transaction ou vous n’étiez pas informé de l’existence de ce produit? Vous désirez une assurance titres? Sachez qu’il n’est pas trop tard pour vous protéger!

Pour plus d’informations vous pouvez communiquer avec notre équipe des Solutions résidentielles au 514-744-8969 ou au 1-866-744-8969.

28 septembre 2015

FCT réitère son appui aux citoyens de Lac-Mégantic

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FCT réitère son appui aux citoyens de Lac-MéganticLes événements de Lac-Mégantic qui se sont produits le 6 juillet 2013 entourant le déraillement de 72 wagons-citernes font désormais partie de notre mémoire collective. Entraînant le décès de 47 personnes et la destruction d’une  quarantaine d’édifices à l’intérieur d’une zone sinistrée de deux km2, il s’agit sans contredit de l’une des pires tragédies de l’histoire contemporaine du Québec. Les événements qui ont suivis, avec la mairesse Colette Roy-Laroche en tête, resteront à tout jamais marqués dans nos souvenirs comme un exemple remarquable de résilience individuelle et communautaire.

Les Méganticois, dans les heures qui ont suivies la catastrophe,  ont dû retrousser  leurs manches afin de faire leur deuil des personnes disparues, de stabiliser la zone sinistrée en plus gérer l’affluence médiatique. À plus long terme, il fallait  voir à la reconstruction de la zone détruite à la lumière de nombreuses considérations de nature économique et juridique toutes aussi complexes les unes que les autres.

Parmi celles-ci on rapporte que deux bureaux de notaires étaient au nombre des victimes. Malgré l’existence de mesures adéquates de conservation, l’ampleur de la catastrophe fut la cause de la disparition de 97 000 actes notariés détruits ou altérés par le feu ou l’eau. La Chambre de notaires du Québec a immédiatement mis en place certaines mesures afin de pallier cette carence. Dans le but de venir en aide aux personnes qui pourraient potentiellement subir un préjudice suite à la disparition de ces documents légaux importants, un point de service temporaire a été ouvert à Lac-Mégantic en octobre 2013. De plus, les instances gouvernementales ont été mises à partie en adoptant, en décembre 2013, une mesure législative permettant plus facilement la reconstitution ou le remplacement  des actes notariés en minute détruits ou endommagés. La Chambre des notaires annonçait récemment la fermeture le 30 septembre prochain, après 21 mois d’activité, de son point de service. Ces initiatives ont permis de reconstituer 14 000 actes notariés.

Plusieurs des 83 000 actes toujours manquants  visent des immeubles comme des achats, des hypothèques et des servitudes se retrouvent par conséquent au Registre foncier. Il est possible d’en obtenir une copie, certifiée ou non, suite à une simple consultation du registre. Néanmoins, certains actes personnels comme un testament, un contrat de mariage ou un mandat en cas d’inaptitude, par exemple, ne font pas l’objet d’une telle publication. Ils peuvent toutefois être mentionnés  accessoirement à un acte notarié touchant un bien immobilier. En pareils cas, l’assurance titres pourrait constituer un outil utile afin d’assurer une tranquillité d’esprit accrue aux parties impliquées dans la mesure qu’elle se sentent protégées si l’existence ou la validité d’un tel document devait ultérieurement être mis en doute.

FCT, en 2013, immédiatement après les événements dramatiques, annonçait l’émission de polices d’assurance titres gratuites pour les résidents de Lac-Mégantic. Récemment, la  prolongation de ce programme pour une période supplémentaire de 5 ans a fait l’objet d’une annonce.  Cette initiative permet à toute personne ou entreprise de Lac-Mégantic d’obtenir une police d’assurance titres gratuitement afin d’assurer une transaction de transfert immobilier d’une propriété située dans la municipalité. « À la suite du drame terrible du 6 juillet 2013, un élan de solidarité sans pareil a marqué le Québec. Aujourd’hui, plus de deux ans après les événements, FCT souhaite poursuivre ses actions en ce sens. Aux gens de Lac-Mégantic, nous disons que nous sommes toujours présents pour vous », à soulignait à cet occasion Laurent Nadeau, chef de la direction de FCT au Québec.

L’assurance titres protège par ailleurs contre les pertes causées par un problème de titre immobilier. Les principales situations visées par ce type de police incluent les problèmes soulevés par un certificat de localisation, la fraude immobilière, la non-conformité au zonage, l’empiètement sur un lot voisin et certains problèmes reliés au titre de propriété créés après la date d’acquisition d’un immeuble. Dans ce type de situation, l’assureur prend fait et cause pour l’assuré, sans égard à la faute.

Les résidents et les entreprises intéressés doivent communiquer avec Me Alain Talbot, à son bureau situé au 3428, rue Laval, à Lac-Mégantic. On peut également joindre Me Talbot au 819-583-5556 ou à l’adresse atalbot@notarius.net.


 

Sources :

1) Communiqué de FCT,  FCT toujours présente pour les citoyens de Lac-Mégantic, (24 septembre 2015).

2) Communiqué de la chambre des notaires du Québec, Point de service temporaire à Lac Mégantic-Une opération couronnée de succès pour la Chambre des notaires,  (21 septembre 2015)

3) Chambre de notaires du Québec (Site Web), Tragédie de Lac Mégantic – Questions-Réponses.

4)  Élaine Thibault,« 82 000 actes notariés toujours introuvables», Journal de Montréal ( 21 septembre 2015).

5)  Loi concernant le remplacement ou la reconstitution des actes notariés en minute détruits lors du sinistre ferroviaire du 6 juillet 2013 dans la ville de Lac-Mégantic, L.R.Q. 2013 c. R-21.1.

13 juillet 2015

L’Institut C.D. Howe recommande de se parer contre une débâcle immobilière.

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krach immobilierL’analyse  à long terme des marchés immobiliers dans les pays industrialisés nous enseigne que ceux-ci ne sont pas exempts, au fil des ans, de fluctuations importantes.  Nous nous souvenons tous du récent krach immobilier aux États-Unis qui, entre 2006 et 2012, a vu décliner de 43% le prix des maisons. Toutefois,  ce cas n’est pas unique à nos voisins du Sud puisque 17 des 18 pays membres de l’OCDE ont connu à divers degrés des situations similaires. À la lumière des statistiques colligées depuis les années 1970,  seule  l’Australie a été épargnée. Parmi  les pourcentages de déclin les plus élevés, on note l’Irlande avec une chute de 51% pour la période de 2007 à 2013 et le Japon, de 1991 à 2009, a enregistré une baisse de 47% de la valeur de son parc immobilier résidentiel. À un degré moindre, le Canada n’y a pas échappé avec un score de – 21% de 1981 à 1985. Ces situations s’expliquent,  dans la plupart des cas, par un encadrement réglementaire déficient accompagné d’un ralentissement économique marqué par un taux de chômage élevé.

Trois assureurs se répartissent la totalité des assurances hypothécaires présentement  en vigueur dans le marché canadien. La Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL) est le joueur le plus important avec environ  546 milliards de dollars de prêts hypothécaires garantis. En ce qui  concernent les deux autres joueurs présents, Genworth et Canada Guaranty  ceux-ci n’ont pas atteint le  plafond de 300 milliards de dollars d’assurance en vigueur que se voient  accorder les prêteurs privés.  Cela fait en sorte qu’entre la moitié et les deux tiers des 1.2 mille milliards de dollars de prêts hypothécaires  en cours au Canada sont assurés.

On s’entend pour dire que le risque d’une crise majeure  au Canada est limité et qu’un krach immobilier est peu probable.  Cet avantage s’explique par un cadre règlementaire éprouvé et une situation économique relativement stable.  Toutefois, l’Institut C.D. Howe estime qu’une crise immobilière, peu probable mais possible, pourrait occasionner des pertes  de l’ordre de 17 milliards de dollars aux assureurs hypothécaires. Ces derniers sont capitalisés de manière à répondre aux exigences règlementaires actuelles qui se fondent sur l’expérience des années récentes. Un tel scénario, qui risque davantage de se produire en période de ralentissement économique, pourrait entraîner une contribution des coffres fédéraux  pouvant atteindre 9 milliards de dollars. En période de difficultés économiques, pareil montant risque fort de ne pas être au rendez-vous.

Afin de se prémunir contre une situation de crise immobilière on recommande, en premier lieu, de mettre sur pied un fonds d’urgence séparé de ceux présentement  disponibles chez les assureurs. Ce fonds  serait mis à contribution au besoin, et ce, dans des circonstances prédéterminées. Une telle option entraînerait, selon l’Institut, une augmentation des primes exigées.  La seconde recommandation formulée vise le Comité de surveillance des institutions financières (CSIF) qui devrait faire office d’organe de surveillance du fonds d’urgence principalement en ce qui a trait à l’accumulation et le montant des réserves requises. Finalement, ce fonds de réserve ne devrait être disponible que pour les propriétés résidentielles occupées par le propriétaire excluant ainsi  le segment du marché visant les propriétés résidentielles en location.

Il reste à voir les réactions des autorités compétentes et leur volonté à vouloir protéger davantage les prêteurs hypothécaires des soubresauts d’un marché futur incertain en imposant des normes et des primes supplémentaires à celles déjà existantes.

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Sources :- Institut C.D. Howe Institute,  Mortgage Insurance as a Macroprudential Tool : Dealing with the Risk of a Housing Market Crash in Canada, Commentary No. 430, by Thorsten V. Koeppl et James MacGee; –  Éric Desrosiers, Immobilier: Ottawa devrait se preparer au pire, dit C.D. Howe, Le Devoir (9 juillet 2015) Cahier Économie à la page 1.

12 mai 2015

Augmentation imminente de primes à la SCHL.

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Augmentation SCHLAu début d’avril, la Société canadienne d’hypothèques et de logement ( la « SCHL ») émettait un communiqué annonçant une augmentation de ses primes pour les prêts hypothécaires ayant un rapport prêt-valeur plus faible. Les primes exigées seront accrues de 15% pour les acheteurs dont la mise de fonds est inférieure à 10%. Ces nouveaux taux seront en vigueur pour les nouvelles demandes transmises à la SCHL après le 1er juin prochain. Les demandes transmises avant cette date ne seront pas touchées par cette augmentation indépendamment de la date de clôture de la transaction.

L’assurance prêt hypothécaire est généralement exigée lorsque l’emprunteur effectue une mise de fonds inférieure à 20% du prix d’achat. Seulement deux segments de prêts hypothécaires sont visés par cette augmentation, en l’occurrence lorsque le ratio prêt-valeur est de moins de 95% ou encore lorsque celui-ci représente de 90,01% à 95% tout en ayant une mise de fonds non traditionnelle. On entend par mise de fonds non traditionnelle des fonds empruntés ou une remise accordée par le prêteur par exemple. En pourcentage le taux passera donc de 3,15% à 3,60% pour un rapport de prêt-valeur de 95% ou moins et de 3,35% à 3,85% lorsqu’il s’agit d’une mise de fonds non traditionnelle. L’augmentation de primes ne vise toutefois pas un prêt transféré ou un prêt de refinancement. Du côté de la direction, la SCHL indique que l’on effectue de façon régulière une révision des primes exigées depuis la commercialisation, en 1998, de ce type de produit. Cette initiative fait suite à une analyse de rentabilité de chacun des sous-segments de son portefeuille tout en ayant en tête ses exigences de capitaux qui ont été majorés en 2014.

Que veut dire pour les emprunteurs cette augmentation de façon concrète? La SCHL estime qu’en 2014 la moyenne de ses prêts assurés dont le rapport prêt-valeur correspondait à 95% était d’environ 250 000 $. Pour une hypothèque de cette importance, la prime additionnelle sera de 1 125 $ faisant passer la prime totale à 9 000 $. En pareils cas, cela représente une augmentation des mensualités hypothécaires de 5,20 $. Cet exemple se base sur un prêt d’une durée de 5 ans avec un taux de 2,79% avec un amortissement de 25 ans. Le montant de la prime est généralement ajouté au montant du prêt et constitue une charge hypothécaire à long terme. Toutefois, on avance que le recours à ce type d’assurance permet aux institutions prêteuses d’offrir à leurs clients un meilleur taux d’intérêt.

Finalement, notons que d’après son dernier rapport annuel disponible sur son site Internet sur le volet de ses activités se rapportant à l’assurance prêt hypothécaire, la SCHL a souscrit, en 2013, des contrats d’assurance pour une somme de 63 milliards de dollars visant plus de 343 000 logements au Canada.

Notons que la SCHL assurait plus d’un million de prêts en 2009. Du côté de la SCHL, on nous a indiqué que cette baisse significative s’expliquait par la réduction du plafond annuel imposé à son portefeuille de produits d’assurance et, par ailleurs, au resserrement des règles liées au crédit hypothécaire telles que la réduction de la période maximale d’amortissement.


 

Sources : – Communiqué intitulé «La SCHL majorera ses primes d’assurance prêt hypothécaire » émis par la Société canadienne d’hypothèques et de logement le 2 avril 2015.

-Rapport annuel 2013 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement intitulé «Une expérience qui compte»

23 février 2015

Assurance titres et saines pratiques commerciales.

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Assurance titres et saines pratiquesLe Bureau du surintendant des institutions financières du Canada (BSIF) émet à l’occasion une mise à jour de sa ligne directrice ayant comme objet la souscription de prêts hypothécaires résidentiels. Celle-ci s’adresse à toutes les institutions financières fédérales qui souscrivent ou font l’acquisition de tels prêts au Canada. Elle se veut en quelque sorte la norme de conduite par excellence en cette matière pour les institutions financières de juridiction fédérale.

Cette ligne directrice se fonde sur un document intitulé Principle for Sound Mortgage Underwriting Practices qui se veut une norme internationale diffusée par le Conseil de stabilité financière. Ce dernier a été mis en œuvre en 2009 suite à une réunion du G20. La ligne directrice sur les Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels(1) repose sur quatre principes fondamentaux dont le quatrième porte notamment sur l’existence de « processus solides de gestion et d’évaluation relatives aux biens immobiliers sous-jacents ».

Sous cette rubrique, le BSIF émet une recommandation pertinente en rapport avec le bien-fondé pour un prêteur hypothécaire résidentiel de se prémunir de la protection qu’offre une police prêteur d’assurance titres. À cet égard, la recommandation non équivoque suivante est formulée :

« Les IFF (institutions financières fédérales ) doivent veiller à ce que le droit de réaliser la sûreté soit juridiquement valide et qu’elle puisse être réalisée dans un délai raisonnable ou, à défaut de pouvoir vérifier sa validité, s’assurer de l’existence d’une assurance de titre souscrite auprès d’un tiers »*

*Les soulignés et le caractère gras sont de nous.

Il s’agit là, en mon sens, d’une reconnaissance expresse de la part d’un organisme règlementaire d’envergure nationale de la valeur pour les institutions financières d’avoir recours à l’assurance titres comme une mesure de protection appropriée.

Pour les prêteurs sous l’égide de législations provinciales, dont les principaux sont sans doute dans la catégorie des coopératives de services financiers, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a de son côté émis, en janvier 2013, une Ligne directrice sur l’octroi de prêts hypothécaires résidentiels .(2) La version finale de celle-ci est moins expresse en rapport avec l’utilisation de l’assurance titres en préconisant de façon générale que « l’institution devrait veiller à ce que ses droits hypothécaires demeurent juridiquement valides et réalisables dans un délai raisonnable ». Toutefois nos communications avec l’AMF nous permettent de conclure que l’assurance titres fait partie des mesures jugées adéquates en matière de protection quant à la validité et la réalisation des droits d’un créancier hypothécaire.

Dans l’histoire des produits d’assurances disponibles dans le marché québécois, l’assurance titres qui date chez-nous d’environ vingt ans est de plus en plus reconnue comme une protection adéquate offerte aux assurés. C’est une police qui a été scrutée et analysée par la vaste majorité, sinon la totalité, des services du contentieux de diverses institutions financières canadiennes. Un consensus se dégage sur l’à propos de la couverture offerte par la police d’assurance titres et sur les nombreux risques couverts qu’elle contient.

Certaines sources indiquent qu’environ deux cents cinquante mille créances hypothécaires consenties par l’ensemble des prêteurs québécois ont été publiées en 2014 au Registre foncier. Le recours à l’assurance titres est en mesure d’offrir une garantie uniforme et conforme aux exigences des autorités règlementaires. Par ailleurs, il permet de possiblement réduire les étapes internes afin de pouvoir s’assurer de la validité de sûretés hypothécaires résidentielles en transférant à l’assureur titres le soin de souscrire le dossier. Il est aussi à noter que l’assurance titres permet au cessionnaire de bénéficier sans prime supplémentaire d’exactement la même protection que le créancier initial lors de l’acquisition d’éléments d’actifs suite à une transaction de titrisation.

Nul doute que les prêteurs hypothécaires résidentiels constateront désormais les avantages d’avoir recours de façon plus systématique à l’assurance titres. Ils seront enclins, comme c’est présentement le cas dans de nombreux dossiers dans diverses juridictions canadiennes, à l’utiliser afin de répondre à leurs exigences strictes afférentes aux nombreux contrôles internes et externes auxquels ils sont tenus de se conformer.


 

 

(1)-Ligne directrice No B-20 ayant comme objet les Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels émise par le Bureau de surintendant des institutions financières du Canada en juin 2012 et mise à jour en novembre 2014. (2)-Ligne directrice sur l’octroi de prêts hypothécaires résidentiels émise en janvier 2013 par l’Autorité des marchés financiers.

26 janvier 2015

Assurance titres et garantie de maison neuve : deux produits complémentaires

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Assurance titres et garantie de maison neuveOn me pose souvent la question suivante : « Est-ce qu’une assurance titres peut pallier l’absence de garantie des maisons neuves ? » La réponse est non, puisque ce sont deux produits qui offrent des protections différentes. Le récent lancement du nouveau programme Garantie de construction résidentielle (GCR), entré en vigueur le 1er janvier dernier, m’a inspiré la rédaction de ce billet.

Le programme GCR remplace les anciens plans de garantie tels que Qualité Habitation et APCHQ (Abritat). Ce nouveau plan bonifie à plusieurs égards les montants des protections anciennement offertes. Essentiellement, en tant qu’acheteur d’une construction neuve, vous serez protégé si votre maison est couverte par la garantie des maisons neuves puisque vous bénéficierez d’importantes protections comme :

–         Les acomptes versés par l’acheteur d’une maison au promoteur ou au constructeur, jusqu’à concurrence de 50 000 $.

–         Le parachèvement des travaux et la réparation des vices et malfaçons, jusqu’à concurrence de 300 000 $.

–         Remboursement des coûts de relogement, de déménagement et d’entreposage des biens, jusqu’à concurrence de 6 000 $.

L’assurance titres apportera une protection tout aussi importante à l’acquéreur d’une maison neuve, mais elle sera davantage liée au titre de la propriété et moins à la qualité des travaux. On associe malheureusement de plus en plus souvent l’achat d’une construction neuve avec le risque d’hypothèques légales de la construction. En effet, les personnes ayant participé à la construction de votre maison pourraient, si le constructeur refusait de les payer pour les travaux ou les matériaux, publier contre votre propriété des hypothèques légales afin de ultimement de se faire rembourser. Puisqu’elles sont publiées contre votre titre de propriété, vous aurez le fardeau de vous défendre si votre constructeur ne procède pas au paiement. En pareil cas, l’assurance titres, sans vous garantir la finition de vos travaux, vous garantira de conserver votre maison sans avoir à vous départir de vos économies. L’assurance titres vous protégera également en cas de travaux effectués qui sont non conformes aux règlements de zonage ou pour lesquels le constructeur n’a pas obtenu de permis de construction.

Pour une protection optimale, l’idéal est de bénéficier du plan de garantie de construction résidentielle et d’une assurance titres!

Ce billet ne constitue pas une opinion juridique sur l’étendue des protections offertes par le plan de Garantie de construction résidentielle (GCR). Veuillez vous référer au site Web de la Régie du bâtiment du Québec pour obtenir l’information relative au nouveau plan de garantie.

1 décembre 2014

Préférez-vous opter pour un taux fixe ou variable?

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Taux fixe ou variableNul doute que l’acquisition d’une propriété résidentielle constitue l’investissement le plus important pour la très grande majorité d’entre nous. Qui plus est, plusieurs décisions entourant cet événement  influent directement sur notre style de vie et notre environnement quotidien. Quel type d’hébergement nous convient le mieux, choisir entre le centre-ville versus la banlieue, dans quel quartier voulons-nous habiter, combien voulons-nous investir, etc.?  Il ne s’agit là que de quelques unes des considérations associées à l’acquisition d’un chez-soi.  Chacune de ces questions se doit de trouver la réponse qui nous convient le mieux. Par la suite, s’il y a lieu, le conseiller ou le courtier hypothécaire, après vous avoir expliqué les divers produits disponibles, va sans doute vous poser la question suivante : Préférez-vous un taux fixe ou variable?

Le taux d’intérêt fixe est celui qui s’adresse aux emprunteurs qui veulent pouvoir anticiper le montant de leur paiement hypothécaire, incluant capital et intérêts, pour la durée du terme. La détermination du taux d’intérêt fixe se fonde principalement sur le rendement des obligations du Canada. Ce rendement est majoré d’un différentiel.  En ce qui concerne les taux hypothécaires variables ceux-ci fluctuent au gré des variations qu’imposent le taux préférentiel qui se veut le taux que les banques consentent à leurs clients les plus  solvables. Au cours de la durée de votre terme, vos paiements sont susceptibles de vaciller à la hausse ou encore à la baisse. Il se peut par ailleurs que votre hypothèque soit à paiements fixes auquel cas une augmentation des taux d’intérêts diminuera d’autant le pourcentage de vos paiements affecté au remboursement du capital de votre dette.

Une analyse à long terme portant sur la fluctuation des taux d’intérêts hypothécaires démontre que dans la très grande majorité des cas un taux variable est beaucoup plus avantageux pour les emprunteurs.  Des études sur le sujet ont été menées par le professeur Moshe Milevsky  de l’Université York et celles-ci tirent la conclusion que le taux variable est, dans près de 90 % des cas, plus avantageux lorsque l’on fait une analyse à long terme. Un tel constat  est corroboré par un simple examen visuel des graphiques comparant les deux taux sur une longue période de temps.

Toutefois,  le taux fixe est celui qui est privilégié dans 69 % des cas alors que le taux variable n’est retenu que par 26 % des emprunteurs. Le reste, soit 5 %, sont ceux  qui optent pour un taux d’intérêt combiné composé d’une partie du paiement à taux fixe et d’une autre à taux variable. Pourquoi donc en est-il ainsi? Si le taux variable s’avère plus avantageux à long terme pourquoi n’obtient-il pas la faveur populaire?  La réponse réside dans le fait que la majorité des emprunteurs préfèrent ne pas s’exposer aux caprices des fluctuations de taux qu’insufflent  la réalité économique du jour. Les lecteurs  plus âgés se souviendront que les taux hypothécaires atteignaient un apogée au tournant des années 1990 en  vacillant aux environs de 16 %.  Personne ne prévoit présentement qu’un tel sommet pourrait être atteint dans un avenir prévisible mais tous s’entendent pour dire que les taux finiront bien par augmenter un jour en s’éloignant du plancher actuel. Une augmentation de 2 ou 3 % des taux peut avoir un impact significatif sur le montant des versements exigés par le créancier. Par exemple, une augmentation de 2 % sur une hypothèque de 250 000 $ pourrait vouloir dire une augmentation du coût mensuel des intérêts  de l’ordre de 250 $

Les emprunteurs qui optent pour le taux variable, même si à long terme ce choix peut s’avérer judicieux, doivent pouvoir composer financièrement avec des fluctuations à la hausse plus ou moins longue des taux.  Il en résultera une augmentation des versements qui devra nécessairement pouvoir  être absorbée par  la marge de manœuvre financière des débiteurs. Le taux variable est généralement davantage populaire chez les personnes un peu plus âgées dont la flexibilité financière est souvent plus grande.  Il faudra aussi prévoir que dans l’éventualité d’une augmentation subite des taux l’emprunteur puisse se refinancer facilement à des conditions plus avantageuses.

Le choix entre un taux fixe ou variable est une des questions importantes à se poser lors de la négociation d’une hypothèque.  La réponse  n’est nécessairement pas la même pour tous. Celle-ci  réside  dans  l’analyse de sa propre  situation financière  et de son niveau de tolérance face aux risques associés aux fluctuations de nature économique qui, il faut bien l’admettre, sont difficilement prévisibles.

 


 

Remarque :  Les principales sources consultées pour la rédaction de ce billet sont comme suit :  (1) Changement du marché hypothécaire canadien, Rapport préparé pour l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA) par Will Dunning, économiste en chef de l’ACCHA, Mai 2013; (2) Vos questions sur l’économie publié par Gérald Fillion & François Delorme, Les éditions La Presse, 2014, (3)  Moving Mortgages par Moshe A. Milevsky & Brandon Walker paru en 2008 et que l’on peut consulter au www.advisor.ca .

23 octobre 2014

Quand la réalité dépasse le prix d’achat!

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Le prix réelLe monde serait un lieu enchanteur si le prix affiché signifiait toujours le prix à payer. Outre le prix des produits de la S.A.Q., ce n’est, pour ainsi dire, presque jamais le cas. Le prix d’achat d’une maison n’échappe pas à la règle.

Voici une liste, non exhaustive, des frais que vous devriez prévoir avant, pendant et même après la pendaison de la crémaillère.

 

Avant

L’inspection de la propriété

Elle sert à découvrir d’éventuel dommage à la propriété, de la moisissure, des problèmes au niveau de la structure, etc. (http://aibq.qc.ca/)

L’évaluation de votre propriété

Votre prêteur hypothécaire pourrait vous demander de faire évaluer la propriété. L’évaluation lui permettra de bien connaître la valeur de la propriété qu’il prendra en garantie et de vous orienter correctement avec les options hypothécaires.

 

Pendant 

L’assurance hypothécaire 

Si vous ne disposez pas de la mise de fonds requise, vous devrez payer pour une assurance hypothécaire.

Les frais juridiques

Le notaire qui s’occupera de votre transaction d’achat doit procéder à une vérification des titres, à la rédaction des actes nécessaires et au calcul des déboursés.

L’assurance titres

Pensez à prendre une assurance titres, de nombreux avantages qu’elle vous procure se trouvent dans ce blogue. La protection qu’elle vous offre ne viendra jamais à échéance. Si vous planifiez acheter une maison de moins de 500 000 $, la prime sera d’environ 300 $, payable une seule fois au moment de l’achat.

 

Après 

Le déménagement

Il ne faut pas oublier les frais de location de camion ou de service de déménagement. Prévoyez également des frais de transfert de vos services (télévision, téléphone, Internet) et les frais de retenue du courrier à la poste. (http://www4.gouv.qc.ca/FR/Portail/Citoyens/Evenements/changement-adresse/Pages/accueil.aspx)

Le droit de mutation (la taxe de Bienvenue)

Il est payable à la municipalité lors du transfert des droits d’une propriété. Il est basé sur la valeur la plus élevée entre le prix d’achat et l’évaluation. Vous recevrez cette facture dans l’année qui suit le passage chez votre notaire. (http://www4.gouv.qc.ca/fr/Portail/Citoyens/Evenements/acheter-renover-maison/Pages/droit-mutation-immobiliere-taxe.aspx)

L’assurance maison

Assurer une maison et assurer un appartement ne comporte pas le même niveau de risque, n’exige pas les mêmes protections et, évidemment, la prime est en conséquence.

Le remboursement de vos REER, si vous les avez utilisés pour le « RAP »

Vous devrez commencer à rembourser 1/15 de l’emprunt fait à votre REER l’année suivant l’achat de votre maison. Si vous ne remboursez pas, le montant dû pour l’année s’ajoutera à votre revenu et sera imposable en conséquence. (http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/rrsp-reer/hbp-rap/menu-fra.html)

 

Comme vous pouvez le constater, le « prix d’achat » tel qu’on le connaît correspond plutôt à celui que vous allez débourser chez votre notaire tandis que vous devrez également prévoir quelques autres frais!

Vous allez acheter une maison bientôt? Soyez prévoyant!