23 novembre 2015

Aucun crédit refusé – Argent instantané

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Argent instantanéEn août 2011, le magazine Protégez-vous soulevait le problème du leurre que représentent les prêts instantanés sur salaire. Malheureusement, ce sont les plus démunis qui en sont les victimes. « Victimes » car ces consommateurs commettent un geste sous une immense pression et cette pression est la pire qui soit: elle vient de leur propre milieu. Ils se retrouvent à court d’argent à cause du coût de la vie qui n’est adapté à leur revenu.

Les prêteurs, de leur côté, assument un risque accru, leurs clients étant sans le sou et ayant des besoins. Il est donc normal de payer une prime liée au risque représenté par le client.

La question est la suivante : qu’est-ce qu’une prime raisonnable?

La limite légale est de 60%! Il y a des prêteurs, toujours selon Protégez-vous, qui allongent ce taux jusqu’à 350%, auquel il faut ajouter une panoplie de frais.

Que ce soit 60% ou 350%, c’est illogique et immoral. Un prêt sur salaire ne fera qu’empirer votre situation financière.

Que faire alors?

Mieux vaut prévenir que guérir. Il faut vivre selon ses moyens, ce qui est plus facile à dire qu’à faire dans ce monde d’hyperconsommation. N’hésitez pas à consulter si vous avez de la difficulté à boucler votre budget, agissez tôt et n’ayez pas peur de demander conseil. Il existe plusieurs organismes communautaires qui sont là pour vous. N’attendez pas allez-y tôt, car plus vous attendrez, plus il sera difficile de régler le problème.

Finalement, visitez les sites du gouvernement du Canada, tel le site de l’Agence de la consommation en matière financière. Même chose du côté du Québec avec l’Office de protection du consommateur.

Je terminerai en soulignant qu’il est fort possible que vous n’ayez pas ce problème, mais restez à l’affut car il est possible qu’un ami, un frère, une sœur fassent face à des problèmes financiers, écoutez-les, référez-les à un endroit approprié, cela pourrait faire la différence.

Rappelons-nous que l’une des principales causes du suicide chez les adultes est liée aux problèmes financiers! Il ne faut pas les prendre à la légère.

22 octobre 2015

Ils l’ont échappé belle!

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Ils l'ont échappé belle!L’une de nos employés et son conjoint ont eu comme projet d’acheter leur première maison. Ils ont visité plusieurs maisons et finalement ils ont arrêté leur choix sur une maison vendue sans garantie par une banque suite à une reprise de finance. La maison était située dans un secteur qui correspondait à leurs besoins et à leurs goûts. Le conjoint de ma collègue appréciait grandement que la propriété ait un grand garage détaché dans la cour arrière puisqu’il a comme passe-temps la modification de voitures. À première vue, la demeure nécessitait quelques petites réparations et de la peinture fraîche, mais rien de trop coûteux à réparer. Sachant qu’il y avait d’autres couples qui allaient faire une offre d’achat sur la maison, ma collègue et son conjoint ont pensé sérieusement à ne pas inclure une condition d’inspection pour augmenter leurs chances que leur offre soit acceptée. Après réflexion, ils ont toutefois décidé de faire leur offre conditionnelle à l’inspection de la propriété. Quelques jours plus tard, ma collègue a reçu la confirmation que, parmi les trois offres que la banque avait reçues, c’est son offre qui avait été acceptée.  Elle et son conjoint ont donc mandaté un inspecteur en bâtiment afin de finaliser la dernière étape avant l’achat.

Le jour de l’inspection, lors des vérifications dans l’entre-toit, l’inspecteur découvre un large éventail de problèmes. Les fermes de toit avaient été modifiées après la construction et cela avait causé un affaissement de la structure. Il y avait de la moisissure sur les panneaux de bois du toit et certaines pièces de bois de la structure étaient rongées par les champignons. Au fur et à mesure que l’inspection se poursuivait, l’inspecteur trouvait davantage de problèmes d’envergure comme un taux d’humidité de plus de 60% dans les murs, de l’électricité rafistolée qui pouvait causer un incendie. Sans doute que la propriété avait servi à faire pousser certaines plantes nécessitant un taux élevé d’humidité et une luminosité abondante provenant d’un système énergivore. À l’extérieur, la maison avait plusieurs problèmes, il n’y avait aucun larmier au-dessus des fenêtres et le revêtement latéral avait été mal installé.  Cela a entrainé la pourriture d’une partie de la structure. Le fameux garage, quant à lui, n’était pas en meilleur état. Tout compte fait, il aurait été moins onéreux de démolir et reconstruire à neuf, ce que ma collègue et son conjoint ne voulaient pas faire, bien entendu. Ils ont donc retiré de leur offre d’achat.

Lorsque j’ai demandé à ma collègue quand ils prévoyaient déménager, elle m’a raconté que son « petit bijou » n’était qu’une pacotille qui ne valait rien et que les frais d’inspection de quelques centaines de dollars avaient été le meilleur investissement de sa vie!

Une bonne inspection c’est important pour éviter des situations semblables.

13 octobre 2015

L’imprévoyance serait-elle le lot de plusieurs immeubles à condos?

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Fonds de prévoyanceDiverses raisons peuvent militer en faveur de l’acquisition d’une copropriété divise pour satisfaire ses besoins de logement.  La proximité du bureau ou l’accessibilité à de divers services peuvent  constituer un attrait pour toute une gamme de clients potentiels. Toutefois, pour un certain nombre d’entre eux, c’est sans doute le fait d’être dégagé de toute responsabilité à l’ égard de l’entretien régulier et à long terme qui devient un argument de taille lorsque vient le temps de prendre une décision à cet égard. Il faut néanmoins être conscient qu’à l’instar d’une propriété unifamiliale, les immeubles à condos auront un jour inévitablement besoin d’un nouveau toit et que les balcons ainsi que le revêtement extérieur devront être remplacés.  Est-ce que les sommes nécessaires seront au rendez-vous ou encore est-ce que les propriétaires d’unité seront tenus de verser leur quote-part au moment opportun? Pour certains propriétaires ayant des ressources financières limitées, il pourrait s’agir  d’une situation problématique.

Un sondage sur les fonds de prévoyance de copropriétés au Québec  a été rendu public la semaine dernière. Cette initiative a été prise par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIC) en collaboration avec l’Association des professionnels de la construction du Québec (APCHQ) et le Regroupement de gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). Ce sondage a été mené à travers la province du 28 août au 23 septembre auprès de gestionnaires de copropriétés. Les résultats se fondent sur 850 questionnaires traités.

Les faits saillants des conclusions tirées de cette étude sont comme suit :

  • Pour s’assurer que les montants accumulés sont suffisants afin de parer aux réparations d’entretien qui deviendront  nécessaires, on se doit  faire appel  à un outil de planification. Cela peut prendre la forme d’un certificat d’état de l’ensemble de l’immeuble, un carnet d’entretien ou d’une étude de fonds de prévoyance. Or, seulement 49% des syndicats de copropriétaires ont accès à cette information. Contrairement à l’Ontario, un tel outil essentiel à une saine gestion n’est pas obligatoire.
  • 41 % des syndicats ont déploré le fait qu’ils ont dû faire face à un manque de fonds lors de la réalisation de travaux majeurs. Ce constat est davantage pertinent pour les immeubles construits avant l’an 2000.
  • Les copropriétés ayant été confrontées à cette problématique ont comblé le déficit enregistré en ayant recours à une cotisation spéciale unique dans 61% des cas. L’augmentation des frais mensuels ou une combinaison des deux formules sont aussi utilisées afin de combler les déficits accumulés.
  • Le rattrapage se fait dans moins d’un an dans 53% des cas. De ce nombre, 77% ont demandé une cotisation spéciale.
  • Pour 67% des syndicats, le solde du fonds de prévoyance est inférieur à 1% de la valeur à neuf des immeubles. Ce pourcentage est considéré comme peu élevé compte tenu du fait que l’âge moyen des immeubles en cause est de 18 ans.

Les conclusions tirées par cette étude s’avèrent particulièrement inquiétantes pour les copropriétaires, les gestionnaires et les administrateurs, les assureurs ainsi que  les créanciers hypothécaires. Les organismes qui ont parrainé ce sondage interpellent le gouvernement  afin de de compléter la réforme législative relative aux condos entreprise en 2009. Présentement le Code civil du Québec impose, de manière générale,  au syndicat l’obligation de constituer un fonds de prévoyance calculé en fonction du coût estimatif de réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. Par ailleurs, 5% des charges communes se doivent d’être versées dans un fonds de prévoyance. À la lumière des résultats du sondage, force nous est de constater que la mise en œuvre des mesures en vigueur semblent pour le moins déficiente. Nul doute que le renforcement des dispositions législatives  est une condition sine qua non au maintien d’une  industrie florissante du condo qui devient pour diverses raisons, particulièrement en milieu urbain, un type de droit de propriété de plus en plus prisé par les consommateurs.

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Sources : 1) «Sondage portant sur les fonds de prévoyance des copropriété au Québec»  réalisé par la Fédération des Chambres immobilières du Québec redu public le 9 octobre 2015 2) Stéphanie Guimond, «Avant que nos condos en tombent en ruine» La Presse ( 8 octobre 2015 ) page 6.

15 septembre 2015

L’endettement et le vieillissement de la population

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Endettement et vieillissement de la populationÀ l’occasion de la Semaine nationale de la paie, l’Association canadienne de la paie vient de dévoiler les résultats de son septième sondage annuel.

La première constatation, comme par les années passées, est que le rêve de la liberté 55 reste difficilement atteignable. En effet, l’âge moyen du départ prévu à la retraite est passé de 58 à 63 ans et ce, en 5 ans seulement. 48% des répondants de plus de 50 ans n’ont pas épargné le quart de la somme prévue pour leur retraite. Encore plus inquiétant, en cas d’urgence, 24% des personnes occupant un emploi seraient incapables de faire face à une dépense de 2000 $. Ces situations sont causées, entre autres, par un faible taux d’épargne, 5% en moyenne. Pour atteindre de bons objectifs de retraite, les planificateurs financiers conseillent d’économiser 10% du revenu net. Malheureusement nous devons constater que nous travaillons pour économiser alors que ce sont les économies qui devraient travailler pour nous.

Bien sûr, le niveau d’endettement moyen ? y est aussi pour quelque chose. L’accès au crédit facile et rapide peut s’avérer pour certaines personnes plus que problématique. Trop peu de gens remboursent la totalité de leurs achats à la fin du mois et par conséquent se voient imposer des taux d’intérêts très élevés sur leur carte de crédit.

Alors, que pouvons-nous y faire?

La première chose serait de profiter des bas taux d’intérêts afin de regrouper vos dettes dans un emprunt avantageux comme une marge hypothécaire. Ne gardez qu’une seule carte de crédit pour les urgences et utilisez Interac lors des achats.

Pour ceux et celles qui ont du temps devant eux, il y a la possibilité de tirer profit de « l’effet de levier » et des escomptes sur le marché boursier. Pour en savoir plus sur « l’effet de levier »,consultez votre planificateur financier. Cela vous permettra de faire travailler votre argent pour vous.

Pour ceux et celles qui s’approchent de la retraite ou qui sont retraités, payer vos achats comptant et réduire vos dettes restent encore les meilleurs moyens de s’enrichir.

L’espérance de vie augmente constamment. Qu’est-ce qu’une ou deux années de rigueur financière contre de longues années de tranquillité d’esprit?


Sources : L’Avantage votre journal, Les Canadiens vivent majoritairement d’une paie à l’autre, page consultée le 11 septembre 2015

La Presse, S’endetter pour s’enrichir, Rudy Le Cours, page consultée le 14 septembre 2015.

 

L’information contenue dans ce billet est de nature générale et n’a aucunement pour but de contredire l’opinion d’un professionnel en la matière. Ce billet ne constitue pas un conseil financier. Nous vous conseillons de consulter un planificateur financier afin d’établir une stratégie adaptée à vos besoins.

21 juillet 2015

La baisse du taux directeur et ses conséquences

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Taux directeurLa Banque du Canada annonçait mercredi dernier qu’elle baissait son taux directeur à 0,50% afin de donner un coup de main à l’économie canadienne en récession (selon certains analystes).

Le taux directeur, concrètement, qu’est-ce que c’est? En résumé, c’est le taux qui indique aux banques canadiennes l’intérêt moyen qu’elles doivent charger sur des fonds prêtés pour une durée d’un jour. Ce taux se répercute donc sur les taux d’intérêt des prêts accordés par les banques et sur la valeur externe du dollar canadien. Alors que se passe-t-il lorsqu’il baisse au niveau de l’économie, du tourisme ou de l’immobilier?

Dans le secteur manufacturier, un taux bas signifie que le taux d’emprunt pour les entreprises est moins élevé. Cela favorise donc l’exportation, le huard voyant sa valeur baisser sur les marchés. Pour l’immobilier, dans notre situation actuelle, dépendamment où vous habitez au Canada, cela peut-être une excellente nouvelle. Au Québec et en Atlantique principalement, la nouvelle est positive mais pour les secteurs très chauds de Toronto et Vancouver c’est un grand risque car une activité accrue génère l’augmentation des prix des maisons et la hausse des ventes. Certains analystes économiques prédisent la baisse des ventes lors de l’augmentation du taux directeur (qui pourrait avoir lieu en septembre), mais, selon eux, pas de bulle immobilière à l’horizon. Quant au tourisme, un dollar canadien faible attire plus de touristes, mais voyager à l’extérieur du pays est moins avantageux.

Dans la logique des choses, si le taux d’emprunt est bas, le taux de placement des obligations l’est également. Ce qui, en soi, est une mauvaise nouvelle pour les épargnants et les régimes de retraite.

Comme vous pouvez le voir, il y a de tout pour tous : heureux exportateurs créateurs d’emplois, malheureux touristes qui prévoient aller sur les plages américaines. Ainsi va la vie qui va!


 

Sources : Taux d’intérêt de la Banque du Canada, consulté le 16 juillet 2015.

Les Affaires, 2015 les taux hypothécaires resteront bas, consulté le 16 juillet 2015.

11 juin 2015

L’assurance titres et les vices cachés

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Assurances titres et vices cachésEst-ce qu’une assurance titres peut me couvrir contre des vices cachés? De plus en plus de futurs acheteurs de propriétés immobilières nous posent cette question. Sujet d’actualité, les médias nous informent que les problèmes en lien avec les vices cachés sont de plus en plus fréquents. Par exemple, un acheteur entreprend des rénovations au sous-sol et découvre d’importantes fissures dans la fondation lesquelles exigent la réfection de cette dernière. Ce problème était inconnu de l’acheteur au moment de l’achat.

Rappelons ce qu’est un vice caché. Aux termes de l’article 1726 du Code civil du Québec, le vice doit exister au moment de l’achat et doit être assez important de sorte que l’immeuble devient impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’en aurait pas donné un prix si élevé. Aussi, au moment de l’achat, le vice doit être non apparent et inconnu de l’acheteur.

Si on entend par vice caché, un défaut de conception de l’immeuble alors non, l’assurance titres n’offre aucune protection.

L’assurance titres couvre toutefois d’autres problèmes tout aussi « cachés » et inquiétants pour un nouveau propriétaire. Considérons la situation suivante : suite à la visite d’un inspecteur municipal, l’acheteur reçoit un avis lui ordonnant de déplacer sa terrasse de la cour latérale vers la cour arrière afin de se conformer à la réglementation de zonage. Ce problème était inconnu de l’acheteur au moment de l’achat.

Aux termes de l’article 25 de la police propriétaire, vous êtes assuré si vous êtes forcé d’enlever une construction existante, en tout ou en partie, ou d’y apporter des corrections en raison du non-respect d’un règlement de zonage en vigueur.

En cas de vice caché, s’il s’agit d’une construction neuve, il est possible que le plan de garantie des maisons neuves vous offre un dédommagement. En ce qui concerne les problèmes de non-conformité au zonage, votre assurance titres vous indemnisera.


 

Si vous avez des questions concernant l’assurance titres, n’hésitez pas à communiquer avec notre équipe au 514-744-8969 ou au 1-866-744-8969.

12 mai 2015

Augmentation imminente de primes à la SCHL.

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Augmentation SCHLAu début d’avril, la Société canadienne d’hypothèques et de logement ( la « SCHL ») émettait un communiqué annonçant une augmentation de ses primes pour les prêts hypothécaires ayant un rapport prêt-valeur plus faible. Les primes exigées seront accrues de 15% pour les acheteurs dont la mise de fonds est inférieure à 10%. Ces nouveaux taux seront en vigueur pour les nouvelles demandes transmises à la SCHL après le 1er juin prochain. Les demandes transmises avant cette date ne seront pas touchées par cette augmentation indépendamment de la date de clôture de la transaction.

L’assurance prêt hypothécaire est généralement exigée lorsque l’emprunteur effectue une mise de fonds inférieure à 20% du prix d’achat. Seulement deux segments de prêts hypothécaires sont visés par cette augmentation, en l’occurrence lorsque le ratio prêt-valeur est de moins de 95% ou encore lorsque celui-ci représente de 90,01% à 95% tout en ayant une mise de fonds non traditionnelle. On entend par mise de fonds non traditionnelle des fonds empruntés ou une remise accordée par le prêteur par exemple. En pourcentage le taux passera donc de 3,15% à 3,60% pour un rapport de prêt-valeur de 95% ou moins et de 3,35% à 3,85% lorsqu’il s’agit d’une mise de fonds non traditionnelle. L’augmentation de primes ne vise toutefois pas un prêt transféré ou un prêt de refinancement. Du côté de la direction, la SCHL indique que l’on effectue de façon régulière une révision des primes exigées depuis la commercialisation, en 1998, de ce type de produit. Cette initiative fait suite à une analyse de rentabilité de chacun des sous-segments de son portefeuille tout en ayant en tête ses exigences de capitaux qui ont été majorés en 2014.

Que veut dire pour les emprunteurs cette augmentation de façon concrète? La SCHL estime qu’en 2014 la moyenne de ses prêts assurés dont le rapport prêt-valeur correspondait à 95% était d’environ 250 000 $. Pour une hypothèque de cette importance, la prime additionnelle sera de 1 125 $ faisant passer la prime totale à 9 000 $. En pareils cas, cela représente une augmentation des mensualités hypothécaires de 5,20 $. Cet exemple se base sur un prêt d’une durée de 5 ans avec un taux de 2,79% avec un amortissement de 25 ans. Le montant de la prime est généralement ajouté au montant du prêt et constitue une charge hypothécaire à long terme. Toutefois, on avance que le recours à ce type d’assurance permet aux institutions prêteuses d’offrir à leurs clients un meilleur taux d’intérêt.

Finalement, notons que d’après son dernier rapport annuel disponible sur son site Internet sur le volet de ses activités se rapportant à l’assurance prêt hypothécaire, la SCHL a souscrit, en 2013, des contrats d’assurance pour une somme de 63 milliards de dollars visant plus de 343 000 logements au Canada.

Notons que la SCHL assurait plus d’un million de prêts en 2009. Du côté de la SCHL, on nous a indiqué que cette baisse significative s’expliquait par la réduction du plafond annuel imposé à son portefeuille de produits d’assurance et, par ailleurs, au resserrement des règles liées au crédit hypothécaire telles que la réduction de la période maximale d’amortissement.


 

Sources : – Communiqué intitulé «La SCHL majorera ses primes d’assurance prêt hypothécaire » émis par la Société canadienne d’hypothèques et de logement le 2 avril 2015.

-Rapport annuel 2013 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement intitulé «Une expérience qui compte»

26 janvier 2015

Assurance titres et garantie de maison neuve : deux produits complémentaires

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Assurance titres et garantie de maison neuveOn me pose souvent la question suivante : « Est-ce qu’une assurance titres peut pallier l’absence de garantie des maisons neuves ? » La réponse est non, puisque ce sont deux produits qui offrent des protections différentes. Le récent lancement du nouveau programme Garantie de construction résidentielle (GCR), entré en vigueur le 1er janvier dernier, m’a inspiré la rédaction de ce billet.

Le programme GCR remplace les anciens plans de garantie tels que Qualité Habitation et APCHQ (Abritat). Ce nouveau plan bonifie à plusieurs égards les montants des protections anciennement offertes. Essentiellement, en tant qu’acheteur d’une construction neuve, vous serez protégé si votre maison est couverte par la garantie des maisons neuves puisque vous bénéficierez d’importantes protections comme :

–         Les acomptes versés par l’acheteur d’une maison au promoteur ou au constructeur, jusqu’à concurrence de 50 000 $.

–         Le parachèvement des travaux et la réparation des vices et malfaçons, jusqu’à concurrence de 300 000 $.

–         Remboursement des coûts de relogement, de déménagement et d’entreposage des biens, jusqu’à concurrence de 6 000 $.

L’assurance titres apportera une protection tout aussi importante à l’acquéreur d’une maison neuve, mais elle sera davantage liée au titre de la propriété et moins à la qualité des travaux. On associe malheureusement de plus en plus souvent l’achat d’une construction neuve avec le risque d’hypothèques légales de la construction. En effet, les personnes ayant participé à la construction de votre maison pourraient, si le constructeur refusait de les payer pour les travaux ou les matériaux, publier contre votre propriété des hypothèques légales afin de ultimement de se faire rembourser. Puisqu’elles sont publiées contre votre titre de propriété, vous aurez le fardeau de vous défendre si votre constructeur ne procède pas au paiement. En pareil cas, l’assurance titres, sans vous garantir la finition de vos travaux, vous garantira de conserver votre maison sans avoir à vous départir de vos économies. L’assurance titres vous protégera également en cas de travaux effectués qui sont non conformes aux règlements de zonage ou pour lesquels le constructeur n’a pas obtenu de permis de construction.

Pour une protection optimale, l’idéal est de bénéficier du plan de garantie de construction résidentielle et d’une assurance titres!

Ce billet ne constitue pas une opinion juridique sur l’étendue des protections offertes par le plan de Garantie de construction résidentielle (GCR). Veuillez vous référer au site Web de la Régie du bâtiment du Québec pour obtenir l’information relative au nouveau plan de garantie.

1 décembre 2014

Préférez-vous opter pour un taux fixe ou variable?

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Taux fixe ou variableNul doute que l’acquisition d’une propriété résidentielle constitue l’investissement le plus important pour la très grande majorité d’entre nous. Qui plus est, plusieurs décisions entourant cet événement  influent directement sur notre style de vie et notre environnement quotidien. Quel type d’hébergement nous convient le mieux, choisir entre le centre-ville versus la banlieue, dans quel quartier voulons-nous habiter, combien voulons-nous investir, etc.?  Il ne s’agit là que de quelques unes des considérations associées à l’acquisition d’un chez-soi.  Chacune de ces questions se doit de trouver la réponse qui nous convient le mieux. Par la suite, s’il y a lieu, le conseiller ou le courtier hypothécaire, après vous avoir expliqué les divers produits disponibles, va sans doute vous poser la question suivante : Préférez-vous un taux fixe ou variable?

Le taux d’intérêt fixe est celui qui s’adresse aux emprunteurs qui veulent pouvoir anticiper le montant de leur paiement hypothécaire, incluant capital et intérêts, pour la durée du terme. La détermination du taux d’intérêt fixe se fonde principalement sur le rendement des obligations du Canada. Ce rendement est majoré d’un différentiel.  En ce qui concerne les taux hypothécaires variables ceux-ci fluctuent au gré des variations qu’imposent le taux préférentiel qui se veut le taux que les banques consentent à leurs clients les plus  solvables. Au cours de la durée de votre terme, vos paiements sont susceptibles de vaciller à la hausse ou encore à la baisse. Il se peut par ailleurs que votre hypothèque soit à paiements fixes auquel cas une augmentation des taux d’intérêts diminuera d’autant le pourcentage de vos paiements affecté au remboursement du capital de votre dette.

Une analyse à long terme portant sur la fluctuation des taux d’intérêts hypothécaires démontre que dans la très grande majorité des cas un taux variable est beaucoup plus avantageux pour les emprunteurs.  Des études sur le sujet ont été menées par le professeur Moshe Milevsky  de l’Université York et celles-ci tirent la conclusion que le taux variable est, dans près de 90 % des cas, plus avantageux lorsque l’on fait une analyse à long terme. Un tel constat  est corroboré par un simple examen visuel des graphiques comparant les deux taux sur une longue période de temps.

Toutefois,  le taux fixe est celui qui est privilégié dans 69 % des cas alors que le taux variable n’est retenu que par 26 % des emprunteurs. Le reste, soit 5 %, sont ceux  qui optent pour un taux d’intérêt combiné composé d’une partie du paiement à taux fixe et d’une autre à taux variable. Pourquoi donc en est-il ainsi? Si le taux variable s’avère plus avantageux à long terme pourquoi n’obtient-il pas la faveur populaire?  La réponse réside dans le fait que la majorité des emprunteurs préfèrent ne pas s’exposer aux caprices des fluctuations de taux qu’insufflent  la réalité économique du jour. Les lecteurs  plus âgés se souviendront que les taux hypothécaires atteignaient un apogée au tournant des années 1990 en  vacillant aux environs de 16 %.  Personne ne prévoit présentement qu’un tel sommet pourrait être atteint dans un avenir prévisible mais tous s’entendent pour dire que les taux finiront bien par augmenter un jour en s’éloignant du plancher actuel. Une augmentation de 2 ou 3 % des taux peut avoir un impact significatif sur le montant des versements exigés par le créancier. Par exemple, une augmentation de 2 % sur une hypothèque de 250 000 $ pourrait vouloir dire une augmentation du coût mensuel des intérêts  de l’ordre de 250 $

Les emprunteurs qui optent pour le taux variable, même si à long terme ce choix peut s’avérer judicieux, doivent pouvoir composer financièrement avec des fluctuations à la hausse plus ou moins longue des taux.  Il en résultera une augmentation des versements qui devra nécessairement pouvoir  être absorbée par  la marge de manœuvre financière des débiteurs. Le taux variable est généralement davantage populaire chez les personnes un peu plus âgées dont la flexibilité financière est souvent plus grande.  Il faudra aussi prévoir que dans l’éventualité d’une augmentation subite des taux l’emprunteur puisse se refinancer facilement à des conditions plus avantageuses.

Le choix entre un taux fixe ou variable est une des questions importantes à se poser lors de la négociation d’une hypothèque.  La réponse  n’est nécessairement pas la même pour tous. Celle-ci  réside  dans  l’analyse de sa propre  situation financière  et de son niveau de tolérance face aux risques associés aux fluctuations de nature économique qui, il faut bien l’admettre, sont difficilement prévisibles.

 


 

Remarque :  Les principales sources consultées pour la rédaction de ce billet sont comme suit :  (1) Changement du marché hypothécaire canadien, Rapport préparé pour l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA) par Will Dunning, économiste en chef de l’ACCHA, Mai 2013; (2) Vos questions sur l’économie publié par Gérald Fillion & François Delorme, Les éditions La Presse, 2014, (3)  Moving Mortgages par Moshe A. Milevsky & Brandon Walker paru en 2008 et que l’on peut consulter au www.advisor.ca .

23 octobre 2014

Quand la réalité dépasse le prix d’achat!

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Le prix réelLe monde serait un lieu enchanteur si le prix affiché signifiait toujours le prix à payer. Outre le prix des produits de la S.A.Q., ce n’est, pour ainsi dire, presque jamais le cas. Le prix d’achat d’une maison n’échappe pas à la règle.

Voici une liste, non exhaustive, des frais que vous devriez prévoir avant, pendant et même après la pendaison de la crémaillère.

 

Avant

L’inspection de la propriété

Elle sert à découvrir d’éventuel dommage à la propriété, de la moisissure, des problèmes au niveau de la structure, etc. (http://aibq.qc.ca/)

L’évaluation de votre propriété

Votre prêteur hypothécaire pourrait vous demander de faire évaluer la propriété. L’évaluation lui permettra de bien connaître la valeur de la propriété qu’il prendra en garantie et de vous orienter correctement avec les options hypothécaires.

 

Pendant 

L’assurance hypothécaire 

Si vous ne disposez pas de la mise de fonds requise, vous devrez payer pour une assurance hypothécaire.

Les frais juridiques

Le notaire qui s’occupera de votre transaction d’achat doit procéder à une vérification des titres, à la rédaction des actes nécessaires et au calcul des déboursés.

L’assurance titres

Pensez à prendre une assurance titres, de nombreux avantages qu’elle vous procure se trouvent dans ce blogue. La protection qu’elle vous offre ne viendra jamais à échéance. Si vous planifiez acheter une maison de moins de 500 000 $, la prime sera d’environ 300 $, payable une seule fois au moment de l’achat.

 

Après 

Le déménagement

Il ne faut pas oublier les frais de location de camion ou de service de déménagement. Prévoyez également des frais de transfert de vos services (télévision, téléphone, Internet) et les frais de retenue du courrier à la poste. (http://www4.gouv.qc.ca/FR/Portail/Citoyens/Evenements/changement-adresse/Pages/accueil.aspx)

Le droit de mutation (la taxe de Bienvenue)

Il est payable à la municipalité lors du transfert des droits d’une propriété. Il est basé sur la valeur la plus élevée entre le prix d’achat et l’évaluation. Vous recevrez cette facture dans l’année qui suit le passage chez votre notaire. (http://www4.gouv.qc.ca/fr/Portail/Citoyens/Evenements/acheter-renover-maison/Pages/droit-mutation-immobiliere-taxe.aspx)

L’assurance maison

Assurer une maison et assurer un appartement ne comporte pas le même niveau de risque, n’exige pas les mêmes protections et, évidemment, la prime est en conséquence.

Le remboursement de vos REER, si vous les avez utilisés pour le « RAP »

Vous devrez commencer à rembourser 1/15 de l’emprunt fait à votre REER l’année suivant l’achat de votre maison. Si vous ne remboursez pas, le montant dû pour l’année s’ajoutera à votre revenu et sera imposable en conséquence. (http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/rrsp-reer/hbp-rap/menu-fra.html)

 

Comme vous pouvez le constater, le « prix d’achat » tel qu’on le connaît correspond plutôt à celui que vous allez débourser chez votre notaire tandis que vous devrez également prévoir quelques autres frais!

Vous allez acheter une maison bientôt? Soyez prévoyant!